Mijn favorieten

Hypotheekvormen

Je hoort vaak dat er honderden verschillende hypotheekvormen zijn. Dit is gelukkig niet het geval. Er zijn een aantal basisvormen als uitgangspunt. Vanuit deze basisvormen is het mogelijk om vele verschillende hypotheken ‘te bouwen’. 

De basisvormen: 
1. De lineaire- en annuïteitenhypotheek 
2. De spaar- en levenhypotheek 
3. De beleggingshypotheek 
4. De aflossingsvrije hypotheek
Overige hypotheekvormen: 
5. De combinatiehypotheek 
6. De krediethypotheek 
_________________________________________________________________________________________

 
1. De lineaire- en annuïteitenhypotheek 
 
1a. De lineaire hypotheek: 
Bij deze hypotheekvorm lost u iedere maand hetzelfde bedrag af. Over de uitstaande schuld betaalt u rente en aflossing. 
Uw maandlasten zijn in het begin het hoogst omdat uw schuld hoog is. Hoe meer er afgelost wordt, hoe lager uw maandelijkse kosten. Consequentie is wel dat het belastingvoordeel steeds afneemt omdat u minder rente gaat betalen. 


1b. De annuïteiten hypotheek: 
Bij deze hypotheekvorm blijven de bruto maandlasten gelijk gedurende de periode dat de rente vaststaat (de rentevastperiode). De samenstelling van die bruto maandlast verandert wel. In het begin betaalt u veel rente en weinig aflossing. Aan het einde is dit precies andersom. 
Consequentie is dat het belastingvoordeel steeds afneemt omdat u steeds minder rente betaalt. 

De beide beschreven hypotheekvormen leveren in de loop der tijd dus belastingvoordeel in. Mede daarom worden ze veel minder afgesloten dan vroeger, omdat er tegenwoordig veel goede alternatieven zijn. 


Een aantal kernpunten lineaire- en annuïteiten hypotheek: 
· Tijdens de looptijd wordt er afgelost 
· De hypotheekschuld wordt steeds kleiner 
· Fiscaal minder gunstig
 
2. De spaar- en levenhypotheek
2a. De spaarhypotheek: 
Bij de spaarhypotheek wordt er rente en premie betaalt. De bruto maandlasten blijven gelijk gedurende de rentevastperiode. De rente betaalt u over het hypotheekbedrag, de premie is voor de levensverzekering. Deze levensverzekering zorgt er voor dat u uw hypotheekschuld kunt aflossen en dat er bij een overlijden een uitkering volgt ter verlaging van de schuld. 
Belangrijk kenmerk van deze hypotheek is dat het spaardeel van de premie op een spaarrekening gestort wordt. Op deze spaarrekening krijgt u een rentevergoeding die gekoppeld is aan de rente die u betaalt. Daardoor heeft u aan het einde van de looptijd van de hypotheek de garantie dat er precies genoeg kapitaal opgebouwd is voor de aflossing. 



Ontwikkelingen: 
Tegenwoordig zijn er ook al spaarhypotheken waarbij de vergoeding over de spaarpremie en de betaalde rente losgekoppeld is. Tevens zijn er geldverstrekkers die het niet verpliichten om een overlijdensrisicoverzekering te sluiten. 


Een aantal kernpunten van de spaarhypotheek:
  • Geen verplichte aflossing tijdens de looptijd. Aflossing gebeurt aan het einde van de looptijd met de uitkering van de levensverzekering. Dit geeft een optimale renteaftrek.
  • Vaste maandelijkse lasten: de hypotheekrente en de premie voor de levensverzekering.
  • Gegarandeerde aflossing van de hypotheekschuld op de einddatum door koppeling van de hypotheekrente en spaarrente.
  • De uitkering van de verzekering waarmee de hypotheekschuld afgelost wordt kan belastingvrij zijn (Box I). Hiervoor bestaan fiscale regels.
  • Vaste combinatie van geldverstrekker en verzekeraar.
Geen verplichte aflossing tijdens de looptijd. Aflossing gebeurt aan het einde van de looptijd met de uitkering van de levensverzekering. Dit geeft een optimale renteaftrek.

2b. De traditionele levenhypotheek: 
Bij deze hypotheekvorm wordt er ook rente en premie betaalt zoals bij de spaarhypotheek. Dus ook de bruto maandlast blijft gelijk gedurende de rentevastperiode. Alleen is er nu geen koppeling tussen de rente die u betaalt en de spaarrente die u ontvangt. Daarom kan er aan het einde van de looptijd van de hypotheek meer of minder geld aanwezig zijn ter aflossing van de schuld dan als uitgangspunt gesteld werd. 
Wel is het zo dat er een basisrendement gegarandeerd wordt. Dit is meestal gekoppeld aan de vaste rekenrente (3%). Verder wordt er meestal ook een winstdeling toegekend. De praktijk laat zien dat de verzekeraar normaal een vrij stabiel rendement behaalt en dat de schuld afgelost kan worden. 


Een aantal kernpunten van de traditionele levenhypotheek:
  • Geen verplichte aflossing tijdens de looptijd. Aflossing gebeurt aan het einde van de looptijd met de uitkering van de levensverzekering. Dit geeft een optimale renteaftrek.
  • Vaste maandelijkse lasten: de hypotheekrente en de verzekeringspremie.
  • Aflossing is niet gegarandeerd. Er is een minimale garantie en er is meestal sprake van een winstdeling.
  • De uitkering van de verzekering waarmee de hypotheekschuld afgelost wordt kan belastingvrij zijn (Box I). Hiervoor bestaan fiscale regels.
  • Vrije combinatie van geldverstrekker en verzekeraar.

2c. De moderne levenhypotheek (universale-life): 
Ook hier weer een gelijkblijvende bruto maandlast tijdens de rentevastperiode, bestaande uit rente en premie. Geen koppeling tussen hypotheekrente en spaarrente. Met de spaarpremie worden units aangekocht in één of meer beleggingsfondsen. Dit heet unit-linked. Deze samenstelling kan naar wens aangepast worden. Er kan gekozen worden voor een garantiebedrag. 
Deze hypotheekvorm is ontwikkeld om meer flexibiliteit in te bouwen. Afhankelijk van de persoonlijke situatie kan de verzekering aangepast worden. 


Een aantal kernpunten van de moderne levenhypotheek:
  • Als bij de traditionele levenhypotheek.
  • Ook hier is de aflossing niet gegarandeerd. Er is keuze uit talloze beleggingsfondsen, eventueel met een garantierendement.
  • De techniek die aan de levensverzekering ten grondslag ligt is veel moderner, waardoor vele aanpassingen mogelijk zijn. Tevens wordt de premie voor het overlijdensrisicodeel op een voordeligere manier berekend. 
    Als bij de traditionele levenhypotheek.

2d. De hybridehypotheek: 
Wederom een hypotheek waarbij de bruto maandlast gelijk blijft tijdens de rentevastperiode. Deze hypotheek wordt ook wel spaar/beleggingshypotheek genoemd. De flexibiliteit van de moderne levenhypotheek wordt gecombineerd met de zekerheid van de spaarhypotheek. 
Bij de beleggingskeuze kan men niet alleen maar kiezen uit vele beleggingsfondsen, maar ook uit een hypotheekrentefonds. De vergoeding hierin is gelijk aan de hypotheekrente die betaald wordt. 
Zo kan men kiezen voor volledige zekerheid (100%) garantie of een combinatievorm. Door deze hypotheekvorm te gebruiken als ‘spaarhypotheek’ heeft men het voordeel van de moderne verzekeringstechniek en daardoor een lagere premie. 


Een aantal kernpunten van de hybridehypotheek:
  • Geen verplichte aflossing tijdens de looptijd. Aflossing vindt plaats aan het einde van de looptijd met de uitkering uit de verzekering. Dit is fiscaal optimaal.
  • Vaste bruto maandlasten: hypotheekrente en verzekeringspremie.
  • Aflossing wel of niet gegarandeerd, afhankelijk van de beleggingskeuze.
  • Uitkering van de verzekering kan belastingvrij zijn (Box I). Hiervoor zijn fiscale regels.
  • Vaste combinatie van geldverstrekker en verzekeraar.
Geen verplichte aflossing tijdens de looptijd. Aflossing vindt plaats aan het einde van de looptijd met de uitkering uit de verzekering. Dit is fiscaal optimaal.
 
3. De beleggingshypotheek
Zoals bij de meeste beschreven hypotheekvormen ook hier een gelijkblijvende bruto maandlast tijdens de rentevastperiode. 
Voor de opbouw van het aflossingsdeel wordt er belegd in effecten, bijvoorbeeld maandelijks of éénmalig. Er is een keuze uit vele fondsen. Er is geen verplichte aflossing. Dit gebeurt aan het einde van de looptijd door verkoop van de effectenportefeuille. 
Een overlijdensrisicoverzekering zit niet automatisch in deze hypotheek, maar is meestal wel verplicht. Deze wordt dan als losse verzekering gesloten. 
De vermogensopbouw vindt plaats in Box III. 


Een aantal kernpunten van de beleggingshypotheek:
  • Geen verplichte aflossing tijdens de looptijd. Dit geeft maximale renteaftrek.
  • Vaste bruto maandlast: hypotheekrente en beleggingspremie (deze kan ook éénmalig voldaan worden).
  • Opbouw van vermogen vindt plaats in Box III, de Box I vrijstelling wordt dus niet benut.
Geen verplichte aflossing tijdens de looptijd. Dit geeft maximale renteaftrek.
 
4. De aflossingsvrije hypotheek
Bij deze hypotheekvorm weer een gelijkblijvende bruto maandlast tijdens de rentevastperiode: er wordt namelijk alleen maar hypotheekrente betaald. Hierdoor vindt ook een besparing op de maandlast plaats. Een nadeel is dat er geen vermogensopbouw plaatsvindt. 
Vaak wordt een deel van de hypotheek aflossingsvrij gehouden, alleen maar om lagere maandlasten te realiseren. Men zal steeds moeten afwegen wat verstandig is. 
Deze hypotheek is zeker aantrekkelijk wanneer op latere leeftijd een woning gekocht wordt of wanneer de overwaarde in een woning vrijgemaakt wordt. 


Een aantal kernpunten van de aflossingsvrije hypotheek:
  • Geen verplichte aflossing en dus ook geen vermogensopbouw.
  • De hoogte van het te verstrekken hypotheekbedrag is afhankelijk van de executiewaarde van de woning.

5. De combinatiehypotheek
Dit is een samenstelling van meerdere hypotheekvormen. Aan de hand van een nauwkeurige persoonlijke inventarisatie kan gezocht worden naar een ideale mix.
 
6. De krediethypotheek
Deze hypotheekvorm geeft de mogelijkheid om wat financiële armslag te hebben. Het geld kan voor allerlei doeleinden benut worden. Dit kan van tijdelijke aard zijn of permanent. Er zijn flexibele vormen van opnemen en aflossen. Aflossen is niet altijd verplicht. Ook voor het opnemen van de overwaarde op latere leeftijd is deze hypotheekvorm geschikt.